话题一：90、70——作为一个中和我国人多地少矛盾的平衡点；作为政府稳定房价意图与开发商谋求利润最大化的平衡点；作为百姓安居和开发商求利等各方利益的平衡点，已成为2006年中国房地产最具标志性的两个数字。本网选取了几个城市，意在探讨“90㎡占70%”政策对各地起到什么作用？落实后反响如何？宏观调控带来一段时期的观望气氛是否给招拍挂增加了一些难度？有否采取一些措施？

　　由于各地经济发展水平的高低不平、楼市发展速度不一，建设部还是把最关键的70％比例问题交给地方去自控，并要求“各级城市住房建设规划必须在2006年９月底前向社会公布”。如今“大限”已过，大多数城市政府赶在最后期限之前，出台了落实“国六条”的地方细则。而从各地近几日陆续公布的城市住房建设规划和调控细则分析，各地倾向于城市总量调控。

　　深圳是最早公布地产调控细则的城市，南京其次。这两个率先公布细则的城市，都在住房结构的要求上采取了商品房与政策性住房分别对待的原则。商品房按照总量的70%控制而非单个项目，各类政策性住房套型的建设面积则100%控制在90平方米以下。一直到9月30日也就是“国六条”中所规定的最晚日期，上海、广州等主要城市才公布了城市住房建设规划，北京则在这一天起对《北京住房建设规划（2006年—2010年）》进行公示。各地房地产调控细则久拖不出，最后抢赶“末班车”的现象，表明地方政府在服从中央调控态度的同时，也都有观望和犹豫心态。

　　政策在各地逐步落实后，当地开发企业有抱怨要退地的，也有停下来，既不拿地，也不推进项目开发，而是等待的，开发企业和消费者同时开始观望。在此，温州的现象颇具表现力：

　　资金回笼折射调控力度

　　据悉，今年10月份温州民营经济资金回笼投资本地房产，房地产市场爆涨，甚至回到90年代走关系买房子的状况，是什么原因造成这种现象？温州市国土资源局一位负责人谈道：“这和国六条政策有关，温州民间资本雄厚，90㎡以下的户型基本没有市场。加之今年推出的楼盘少，近期推出的几个楼盘都是大套型的，所以人人都抢着买。民间资金回笼现象可以折射出调控力度。

　　宏观调控带来一段时间的观望气氛确实给招拍挂增加一些难度，这个政策出来以后，房地产市场低靡了一段时间。而且本土开发企业实力不强，不象别处的开发企业多有逢低吸纳。在这段时间内政府也比较主动地向一些大型开发企业推介一些优质地块，有些地块甚至是为他们量身定做的。还有一点很重要，就是注意搞好地块的前期关系，基本上做到净地出让，这样企业拿地的时候也比较主动，不怕到手以后开发不了，造成时间上的拖延。

　　但目前土地市场已经回暖，马上要有十几幅地块要推出，到时就可以看出来了。

　　招商引资激活土地潜力

　　今年初，本网先后承办了四次外地的土地推介：3月29日，柳州土地来杭推介会；4月份，江苏镇江携16宗地块3000亩土地来杭招商推介；接着江苏省淮安市出让土地推介会也在杭州召开；而与其他几个城市大肆宣传的卖地方式不同，寿光选择了比较含蓄的方式，先后两次携地悄然来杭。此外，江苏南京、盐城、张家港也都向杭州的企业伸出了橄榄枝。而就在外来土地看好杭州开发企业的同时，经济发达，风景如画的杭州却不远千里到香港推介土地，吸引了太古、新鸿基、嘉里等地产大鳄。

　　据柳州土地交易储备中心储备开发科的陆科长反映，随着推介会的结束，柳州的土地开发也渐渐升温，柳州市第三期国有土地使用权交易会就吸引了很多外地开发商尤其是浙江开发商。其中柳州河东中心区的一幅地块，由来自浙江温州在柳州注册的天丰世纪经贸有限公司以6600万的高价竞得，高出了底价两千多万。

　　淮安市国土资源局的吴主任则表示，之前推介的几块地从真正意义上来说还未上市，目前有一块地已经在挂牌，有一些浙商也来现场调研过了，都对淮安的投资环境非常感兴趣。

　　8月份，世茂房地产以总价3.72亿元人民币成功竞得烟台市逾3万㎡的滨海景区B地块，这是世茂上市以来首度拿地。当日烟台推出的总面积131万平方米的21宗国有土地共拍出15.13亿元，本次出让中的各项数据均创烟台市国有土地使用权出让历史最高纪录。山东烟台国土资源局负责人对此表示，烟台土地抢手主要得力于有计划地供地以及烟台整体投资环境有吸引力。

　　而7月份，由江西和浙江的媒体以及江西省浙江企业联合会共同举办的“2006第二届浙江地产风云榜暨浙商庐山论剑论坛”评选出了2006影响江西地产的十大浙商风云人物和十大浙商经典楼盘，可谓另一种形式推介和招商的完美嫁接。

　　招商引资的最大目的就在展示当地广阔的发展空间和优越的投资环境，从而吸引更多的“长三角”甚至全国的开发企业和业内人士的关注、投资。宏观调控之后，到民营经济发达的地区推介土地似乎越来越成为多数地区的发展良策。

　　话题三：宏观调控对有实力的开发商是一次机会，王石就表示他的2006很开心：90平方米以下户型占到供应总量70%以上的政策出来后，万科在其他发展商都不投标的情况下连续以底价拿了5块地。而且，这些地都在过去很难进去的城市，如杭州、厦门、宁波、武汉、天津。此外，还有不少地产大鳄在宏观调控的氛围中“背道而驰”，大肆攻城掠地。当然，随着国家宏观调控力度加大，拿地成本上升，竞争加剧，更多的民营房地产企业普遍觉得2006年很难受。宏观调控后，开发企业拿地策略有否转变？

　　企业联合作战

　　土地是房地产企业生存的根本，土地储备量是衡量房地产企业实力的标准。宏观调控以后，外来的大企业乘本土企业资金链紧张的形式下逢低吸纳，竞争愈加激烈，地价涨得较快，这迫使本土开发企业联手，比如近期的土地出让就有几幅地块是就是联合竞买的。宁波交通房产的陈经理就对记者谈道：“近年来，随着外来的大企业进驻宁波，竞争激烈，地价涨得比较快，本地企业联合拿地的较以往多了，以此与资金实力强劲的外资相抗衡。”而不久前，绿城和滨江强强联手拿下杭州天价地王更是备受瞩目。作为宏观调控以来受影响最小的杭州大企业，且听滨江房产的朱立东副总经理（以下简称朱）讲述滨江这几年是如何一路走来的。

　　朱：杭州1999年实行招拍挂以来，我们公司在这个范围内中标的土地，无论从宗地还是从金额上统计，都是最高的：我们拿了7块地，可以说是目前为止在杭州拿地最多的企业，而且支出的土地费用也是最高的，每一分钱、每一个点都没有拖过。

　　招拍挂是发展必然的选择，我们公司在这几年来之所以能有一个好的、快的发展，在于我们在战略上很早就参与了招拍挂，赢得了足够的战略资源，并且后期在实力、品牌上下了大功夫。这些年来开发了金色海岸、金色家园、御景苑、文景苑、景和苑、庆和苑、万家花城、 阳光海岸、新城时代广场、阳光国际广场、千岛湖滨江度假酒店别墅等等……我们的开发节奏把握得也比较好，所以宏观调控以后，我们的产品也卖得比较红火，去年是销售榜上的冠军，今年在杭州范围内也是第一名。

　　今年我们拿了两块地，一块就是和绿城合作拿了杭汽发动机场的地块，很多人就不理解，说很多企业都退地了，怎么你们还拿地，而且那么高的价。产品的定位很重要，要开发适销对路的产品，销售业绩才会上升。比如有些企业追求楼盘利益的最大化，本来卖10000的楼盘，他卖到13000，这样买的人就少，资金回笼情况就差。如今是买方市场，消费者对楼盘性价比要求比较高，我们在这一方面做的比较好，让消费者住着安心了、舒适了是对我们的最大肯定，也是为我们今后的发展奠定了基础。每个企业的情况不一样，最重要的是要量力而行，通过自己的实力建造对这个城市有利，与这个城市文明相吻合的产品。

　　企业参与“造城”

　　一位不愿透露姓名的大型开发企业负责人告诉记者：“房地产讲究的是规模效应，目前大公司之间的竞争是很残酷的，因为只有大项目的运作才能满足大企业的开发规模。大项目的运作要求就比较高，必须很大的资金和人力投入。因此，要在激烈的市场竞争中立于不败之地，就要和政府以及地产投资网这样的中介机构相应地互动，把准方向。目前的勾地制度就给了政府和开发商很好的准备，开发企业可以与政府先期沟通，这样就参与到城市规划中去，就变成了企业在“造城”，达到政府和企业利益相一致。企业要将楼盘的理念和政府的规划发展方向捆绑起来开发。当然，市中心的地块是不可能的，但郊区的地块就十分需要这样的合作，当地政府要启动板块，需要引进一些大型开发企业。”

　　随着宏观调控对住宅市场的逐步深入调整，住宅开发竞争加剧，利润减薄，风险加大，国内许多开发企业开始重新审视企业的开发方向。不少地产大鳄弃一线城市，而把目光瞄准了二、三线城市。在这种情况下，实力稍逊一些的企业就会奔一些竞争力较小的三线，或者内陆城市而去，这与其说是在逃离，不如说是开拓一个新的生机。拒本网调查，不少开发企业在竞争激烈的情况下，萌生“走出去”的打算；另有一些实力雄厚又有远见的地产商则开始选择进入新兴领域，把投资的目光瞄准了商业地产、旅游地产及生态资源的开发潜力和广阔前景，转而投资商业项目和旅游房产开发。

　　话题四：由于工业用地公开出让工作起步晚、理念新，可循的法律政策不很完善。在出让方式“双轨制”并存的情况下，“招拍挂”出让的工业用地与协议出让的相比，无论从规模还是数量上都远远不如。但由于其特有的指导性和前驱性意义，对土地市场建设产生的积极因素是不可低估的。

　　在刚刚结束的全国国土资源厅局长分组讨论会议上，有一段有趣的对话：江苏厅长陶培荣问浙江厅长王松林：“工业用地招拍挂，价格抬高了，你不怕项目跑到江苏来？”王松林厅长的回答毫不犹豫：“不怕，我们可以有更多的地上更好的项目。”——作为工业用地招拍挂的试点省份，浙江省工业用地招拍挂自然要先行一步，而湖州市工业用地的公开出让走在了全省甚至全国的最前面，今年6月湖州成功拍卖了13宗工业用地，地块成交价格也远远高出起拍价，并且竞拍平均次数有34次，当时已经在全省乃至全国引起了轰动。9月，“全省工业用地招拍挂出让现场会”在湖州隆重举行，一地块创下每亩66．4万元的“天价”—— 工业用地招拍挂为何在湖州推行地比较成功？该地工业用地出让的思路如何?工业用地招拍挂还存在哪些局限?带着这些疑问，我们采访了湖州市国土资源局唐建章局长。

　　问：湖州在工业用地招拍挂实施上，是如何部署的?

　　答：我认为，首先是思想统一，明确政策。湖州市相关部门出台了《进一步推进工业用地公开出让工作的实施意见》，工业用地实行招拍挂公开出让是土地供应的改革和发展方向；其次准备充分，信息公开。及时公开供地信息，湖州市充分借助中国地产投资网等专业媒体搭建信息交流平台，扩大影响，营造氛围，并做好信息反馈；再次勇于尝试，稳步推进。湖州首次拍卖工业用地就是在织里镇，此次竞买单位看中的正是湖州在工业用地出让方面良好的创新精神和稳步推进的工作态度。怎样开展工业用地招拍挂，没有现成的经验，只有不断探索和创新。最后是规范操作，配套服务。在开展工业用地的招拍挂过程中，湖州十分重视依法规范运作，并着重强调相关部门为用地者提供后续配套服务，从而赢得公信力和执行力。

　　与此同时，市政府专门拨付1．5亿建立市区首期征地专项资金，基本完成市区新一轮基准地价更新，着手调研工业用地公开出让后土地收益分配办法，规范土地出让收支管理，实行即征即保，切实保护被征地农民的合法权益，为工业用地由政府统一实施征收、统一用地报批、统一公开出让创造了条件，也为落实土地调控政策，调整建设用地有关税收标准，公布实施工业用地最低限价奠定了基础。

　　问：如何落实工业用地批后监管?

　　答：湖州的做法是，对工业建设项目用地实行复核验收，全程管理。这在全省是第一家。其次，在实施的过程中，实现从“重审批轻管理”向“批管并重”的转变；在合同管理方式上，实现从合同条款的“软约束”向“硬约束”的转变；在管理措施上，实现从“单兵应战”向“部门联合作战”的转变；在土地出让管理上，实现从“一锤子买卖”向“全过程监督”的转变。

　　我市从去年开始，对1999年以来批准出让的工业用地进行全面清理，对已经达到竣工期间的331个项目发出了复核验收通知。今年以来，局里按申请对101个项目完成复核验收。对其中28个合格项目，发放《国有土地使用权证》，对部分合格的73个项目，提出了限期整改的要求。一旦整改不到位，我们将不予发放土地使用权证和房屋所有证。

　　问：工业用地招拍挂还存在哪些局限?

　　虽然我市已经有过多次实践，探索和积累了运用市场规律配置工业用地的途径和经验，但全面推行，还存在不少问题和困难。比如缺乏编制工业用地年度供应计划的科学程序及标准，相关部门配合需要一个磨合期，某些特殊项目用地公开出让需要研究。工业用地建设项目后续监管也缺乏有效手段，除证件环节扣发以外，硬约束一时还难以硬到位。

　　因此，下一步我们将继续加强政策法规的学习宣传，营造工业用地招标拍卖挂牌出让氛围；强化政府领导、部门配合，形成工业用地招标拍卖挂牌出让工作的合力；抓紧调研配套政策、措施，完善工业用地招标拍卖挂牌出让政策体系；强化工业用批后监管，确保工业用地招标拍卖挂牌工作成效到位。

　　问：工业用地必须招拍挂出让的规定出台后，一些地方仍在观望。主要原因之一就是担心会不会影响招商引资。那么，工业用地招拍挂对湖州的招商引资产生影响了吗?

　　答：在织里镇推行工业用地招拍挂时，不少人心存顾虑，认为这会影响招商引资，甚至更担心有实力的企业会迁出本镇，影响经济发展。还有人认为，工业用地实行公开出让会弱化当地政府对企业和用地者的调控力度。可是事实证明，这种担心是多余的。

　　同在浙江省，宁波市的工业用地出让思路也颇值得称道。宁波2006年在全市各地进行试点，分解下达工业用地年度公开出让计划近500亩，并纳入年终考核：除海曙、江东外，其余县（市）、区（包括4个开发园区）都有10到60亩不等的出让计划，且全部将通过招标、拍卖和挂牌方式进行出让。而江北区是宁波地区工业用地招拍挂起步最早、做得最好的。对此，本网记者采访了宁波市国土资源局江北分局郑方巧副局长（以下简称郑），对当地工业用地招拍挂的思路以及经验展开深度交流。

　　问：工业用地招拍挂为何在贵地推行地比较成功？

　　郑：“我们江北是老三区，市区近郊的区位条件比较好，工业基础配套完善，而且区政府的市场配置意识也比较强。我区的工业用地招拍挂早在2002年就开始了，当时我们在进行存量土地清查中，发现一宗12021㎡的工业用地，因为各种原因已经闲置多年。经过协商，我区决定对这宗地依法收回后重新出让，不少投资商看到发布消息后也比较急切地表示想投资。当时还没有工业用地招拍挂的提法，如果按协议出让的老办法把地批给谁都摆不平，就比较犯愁。刚巧国土资源部在这个时候颁布了11号令，明确‘工业用地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让’。于是，我们就在全省尚无先例可循的情况下，对该地进行了公开出让，有6家单位和个人参加了竟买，从每平方米260元一直拍到571元。2002年的时候，我们区协议出让工业用地的平均价是152元/㎡，公开出让使价格提高了近2.8倍，可以说是充分挖掘了这块地的资产价值。有了这次成功经验以后，我们开始有意识地选择一些面积较小，竞争力比较强的工业地块实行公开出让。

　　协议出让的往往很难体现当前的市场价值，公开出让却可以挖掘出地块的潜在价值和升值价值，也增强了工业企业用地成本意识和高效利用土地的意识。而且通过公开出让方式取得的工业用地价格往往比较理性，参加竟买的多是急需用地的企业，一般不会进行土地炒卖活动，更不会随意闲置，这就促进了工业用地的集约节约利用，也促进了企业早开工，早投产，早收益。”

　　问：你们如何通过实践来完善政策，能否谈谈贵地工业用地招拍挂的思路？

　　郑：“首先工业用地公开出让及其前期后续工作涉及多个部门，包括国土、规划、城管、计经、财政等部门，所以建立各部门的协调配合机制很重要。我们为此专门成立了由区政府分管领导挂帅，其他相关部门领导参加的国有土地使用权公开出让领导小组。在公开出让过程中，对项目的投资强度、容积率、建设密度等指标也纳入公开出让的评审意见，在价格相当的情况下，土地利用率高的企业往往会中标，这就促使竟买企业竟相提高利用率。

　　第二，出让方式也很有讲究。根据出让地块的区位条件、规划用途和市场价格等因素对竞争性强的采用招标或拍卖，竞争性弱的采用挂牌，并且在挂牌过程中尽量一次推出多个地块进行公开出让，以增加吸引力和选择面。

　　此外，工业用地的竞争性与经营性用地相比较显不足，在出让地块的选择上尤其要慎重，我们一般选择面积适中，区位条件好、基础设施配套相对齐全的净地进行公开出让。

　　由于工业用地对项目的严格要求，必须确保竟买者的工业项目符合国家产业政策和《浙江省工业项目建设用地控制指标》等规定，并且对投资强度、建筑系数也有具体要求，批后监管工作也非常重要。

　　当前，我们在着手制定“江北区工业用地公开出让的若干规定”，随着国务院31号文件的出台，我区工业用地出让工作将得到进一步的规范完善。”

　　工业用地的招拍挂出让具有不同于经营性用地招拍挂出让的特殊性，因此，在工业用地实施招标拍卖挂牌总框架之下，需要各地发挥主观能动性，各地制定配套制度既不应该是走走过场、搞搞形式，也不能在招商引资的旗号下设立新的地方壁垒来保护过去低价出让工业用地的既得利益。只有好的制度设计，才能产生好的市场机制。

　　2007年将继续严格土地审批和供应管理，“地根”进一步收紧，并要求优化房地产市场土地供应结构，土地一级开发将在2007年演化成一种主流的开发模式。从2007年1月1日起，土地出让金额实行彻底的‘收支两条线’管理以及建设用地土地使用税提高、土地出让金总额的15%必须用于农地复垦和土地整理开发等政策的落实对2007年的土地市场理性发展提供了政策依据和导向。